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5月份房地產 是漲是跌?好房依舊搶手

圖表5:加州房地產經濟學家預測的經濟走勢。(灣區房地產經紀Bill Qin提供)
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【大紀元2020年06月15日訊】文:Bill Qin・硅谷房地產交易專家
舊金山灣區房地產市場近期總結
。 房價沒有大幅波動,只有小幅下降
。 新房上市數量逐步增加,供給庫存在增加
。 銀行pre-approval申請增加,需求增加
。 成交數量減少,買賣雙方不能達成共識
。 市場風險指數還是處在高位
。 未來會看到更多房子降價

宏觀經濟:失業巨大 科技產業影響不大

失業率還在攀升,疫情後8個星期失業積累3,650萬,而在次貸危機後2年才積累了3,700萬,本次失業潮規模之大,速度之快前所鮮見。

零售行業倒閉潮這兩週也逐步來臨;實體經濟受到衝擊,道瓊斯指數雖然隨後回升,但是處在橫盤階段;納斯達克已經恢復到了疫情前的高點,科技產業集中的硅谷地區,還沒有受到太大的經濟影響,不過一些初創和服務、旅遊、娛樂相關度較高的企業受到影響,但是大部分企業都還穩定。

以硅谷Santa Clara County為例,房地產市場4月行情。(見下表)

表:Santa Clara County今年四月房市數據。(硅谷房地產經紀Bill Qin提供)

房價穩定 供給增加

上市房子數量逐步增加,供給量增加,進入交接的數量減少,現在難成交,新的買家正在逐步入市,但是緩慢增加中。房價持續穩定,沒有大幅下跌。因為上個月市場被鎖定,所以,並不活躍,數據不一定能反應最新買賣雙方心理。

到5月15日的數據統計:
需求方:申請貸款預審的人增加,上漲 10-17%
供給方:新房逐步增加上市,加上現有庫存,市場上房屋數量逐步增加,一下是半個月的數據, 對比之前一個月的數據(見圖表1)

圖表1:Santa Clara County房市庫存量。(硅谷房地產經紀Bill Qin提供)

以前很多買方比較猶豫,想觀望市場,現在更多的Buyer注入入市,房源不多,保證了房價的穩定,現在房源也逐步上市,買賣雙方數量都同步攀升,在價格上,買賣雙方都有自己看法,現在分歧普遍比較大,以下是統計買方想要降價的調查,85%的買方都想要降價(見圖表2),賣方這邊,只有28%的Seller考慮降價。

圖表2:買家是否期待較低的價格。(灣區房地產經紀Bill Qin提供)

價格方面,現在買賣市場同時存在,一些局部市場賣房子還是收到多方報價(Multiple Offers),有些局部市場房子不好賣,以下邊房子為例:

853 Alderbrook Ln, Cupertino房子收到了14個Offer,其中 4個Offer價格超過1.7 M,剩下大部分 Offer超過了1.65 M,最後房子進入合同在1.85 M附近。

東灣地區也是部分地區是賣方市場,比如 Union City有房子收到11個offer,Fremont有房子收到5個Offer。North San Jose房子收到4個Offer。

如果學區好、地區好,沒有硬傷,搶手的房子都是賣方市場,相反,有硬傷的房子,別挑出很多毛病的房子,則是買方市場。

好房子與問題房

銷售的中位價有所下降,說明最低和最高價格被拉低了。比如有些房子急售, 虧損也出售,這樣銷售價格就比以前拉低很多。(見圖表3)

圖表3:Santa Clara County銷售中位價。(灣區房地產經紀Bill Qin提供)

平均價格有所上升,說明大部分的房子比以前的價格都提高了。以上兩個數據看到房地產正在兩極化分化,好房子價格在漲,有問題的房子跌得也多。(見圖表4)

圖表4:Santa Clara County銷售平均價。(灣區房地產經紀Bill Qin提供)

除了上邊成交價,我們看看上市列價的變化,不管是平均價還是中位價,都大幅提高,說明現在買房子開釣魚價的少了,都開始列實在的價格,或者比成交價個稍高的價格了。

今後市場的趨勢:

賣方會從以前的想法逐步調整,更多的房子會逐步上市,也就是價格會逐步可以讓步,但上市的數量還是不多,四月的時候超過50%的賣家認為經濟條件不好,不是一個賣房好時機。

買方想開始買房子的數量在增加,增加的速度比房子上市的速度要快,所以, 庫存不夠的情況下,價格還是會比較穩定,隨著股市的上升,部分地區的房價會是緩慢上升。

今後經濟走勢會是哪種?是V形、U形,還是哪種型態?加州房地產經濟學家說是 J 形,表示已經看到黑暗中的光明。(見圖表5)

圖表5:加州房地產經濟學家預測的經濟走勢。(灣區房地產經紀Bill Qin提供)

全美房地產經紀人協會、房地美、全美貸款協會給出了3種不同的預測,恢復會從2020年第三季度,到2021年第二季度。(見圖表6和7)

圖表6:美國現存房屋銷售將會從今年第三季逐漸回升。(灣區房地產經紀Bill Qin提供)
圖表7:近期價格增長仍然疲軟。(灣區房地產經紀Bill Qin提供)

結論

房價持續穩定,不會大跌,部分地區小幅下跌,好房子不愁賣,還是多個offer。有硬傷的房子需要調整價格。

買房:不要期望砍價很多,很多賣家不準備大幅降價。
購房剛需:有合適的可以買,沒有剛需可以觀望。
賣房:盡量標對價格。會看到更多房子開始降價。
賣房:現在賣是好時候,因為競爭少,庫存少。
投資:見仁見智,可以繼續觀望一下。
換房:不影響,策略很重要。買賣有個時間差最好。#

硅谷房地產交易專家Bill Qin。(Bill Qin提供)

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微信:iBillQin
網址:www.BillQinHomes.com
電話:(408)800-5988 or(510)789-7175

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本文刊載於舊金山6月6日地產版

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責任編輯:李歐

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