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新冠疫情下 商業租約的效力問題

新冠疫情導致店鋪關門,許多商業租約因此受到影響。(Shutterstock)
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【大紀元2020年06月15日訊】文:蔡旌明・灣區華人律師
新冠疫情下的美國,各州紛紛出台居家避疫令,大量企業被迫關門歇業,企業的生存受到嚴重影響。在這種情況下 ,企業簽署的商業租約是否還有效力?是否可以終止租約?是否可以要求房東減免租約?房東是否可以驅離拖欠房租的租客?有沒有租客房東雙贏的方案?這些就是本文即將探討的話題。

毫無疑問的,新冠疫情租客帶來了極大的挑戰。很多行業,尤其是直接面對消費者的服務行業,要麼店鋪關門,收入全無;要麼只可以做外賣生意,收入大減。而房租,構成這些行業營業成本的重要部分,能否減免房租可能直接關係到這類企業的生死存亡。如果租客申請房租減免,或者要求終止租約,有什麼法律依據嗎?

第一、不可抗力(Force Majeure)條款

所謂不可抗力條款,是指如果出現了「不可抗力」,合同沒有履行的可能性,合同就可以解除。如果商業租約包含不可抗力條款,那麼租客是否可以主張新冠疫情構成不可抗力,從而不履行合同義務?

疫情期間,中國政府部門開展了一項「新業務」:為企業開具「不可抗力」證明,幫助企業解除履行合同的義務。不過,從目前的情況看,美國政府應該不會效仿。的確,不少租約中都提到了不可抗力,但是不可抗力的界定是有限的,一般是指對外戰爭、自然災害、內亂等事件。疾病大流行(Pandemic)或者政府的居家庇護令往往不被認可為不可抗力的一種。

並且,租客的支付租金義務也不會由於店鋪關門、收入減少而無法履行(這裡的無法履行,不是指合同義務人沒有能力履行,而是指合同本身沒有履行的可能,比如山洪爆發造成道路阻斷,且短期內無法修復,造成陸路運輸合同無法履行。但顯然的,房客交租的這個行為完全可以被履行)。所以,一般情況下,租客主張不可抗力要求解除租約是不太可能的。

當然,如果租約中明確提到了疫病流行,或者政府的行政命令可以構成不可抗力,租客自然可以援用該條款來減免房租或解除租約,免除自己的交租義務。

第二、毀損(Casualty)或徵用(Condemnation)的條款

很多租約會規定:如果租用的物業全部或大部分已毀損,或受到政府的徵用,則租客可以減免租金或者終止租約。對於新冠疫情造成的店鋪關門,租客可能會爭辯物業無法使用,相當於全部毀損,但是這種說法大大偏離毀損條款的典型適用範圍,因為通常情況下的毀損是指物理上的毀損。不過,有些租約可能用「Untenantability」(不可租賃性)一詞代替Casualty,如果是這樣,新冠疫情造成物業不可租賃,租客應該可以要求減免租金或者停止租約。

如果政府徵用物業將其用作醫院、測試場所或配送中心,則被迫離開的租戶可以主張減免租金或者終止租約。一般租約都有這種徵用條款。但是,居家避疫,強制店鋪關門的做法是否屬於政府暫時性徵用?這一點法律尚不明朗。如果未來租客以此為理由起訴到法院,並且法院認定,強制關閉店鋪的行政命令構成政府徵用,那麼,租客就可要求減免房租或終止租約。

第三、共租條款(Co-tenancy Provisions)

零售業租賃(尤其是購物中心租賃)可能包含共租條款,如果觸發該條款,則允許租戶支付較低的租金,並在某些情況下可以終止租賃。所謂共租條款,是指在租約期限內,如果整個建築物未達到商定的入住門檻,也就是商戶入住率低於一定的百分比,則將觸發共有條款,允許減免部分租金。如果觸發條件持續較長時間(通常為6至18個月),則共租條款通常還允許終止租約。新冠疫情造成大量商鋪關閉,入住率大減,如果租約中有共租條款,租客可以據此主張自己的權利。

第四、法定驅逐(Constructive Eviction)或違反「平靜享用擔保條款」 (Covenant of Quiet Enjoyment)

依據這兩個理論,如果由於房東的過失造成物業無法使用,租客被迫離開,或者租客無法平靜地享用租用的物業,則租客可以主張減免房租或終止租約。需要特別指出的是,如果租客要利用這些理論,租客通常必須證明房東有過失。僅僅有傳染病的存在和政府制止傳染病擴散的措施往往還不夠。

但是,房東在應對新冠疫情時,如果有疏忽,租客就可能依據上述普通法理論主張權利。比如有證據表明,由於房東的疏忽,新冠疫情被引入了出租物業,或者房東未採取有效措施阻止疫情傳播,造成了租客被迫離開租用的物業,那麼租客可以援引上述普通法理論,要求終止租約,或減免租金。

第五、合同目的無法實現(Frustration of Purpose)

這也是普通法的一個理論。如果租約規定了物業的特殊用途,之後政府禁令禁止了物業作此用途,則租戶可能主張該租賃合同目的無法實現,從而租賃合同無效。租客需要證明如果繼續租約,對租客來說是非常不合理的。但是,如果租約允許租客將物業用於一個或多個目的,在某一個目的無法實現的情況下,租客無法援引該理論。

新冠疫情下,店鋪被迫關閉,如果租約中有明確規定物業的用途(比如餐館),租客有可能主張合同目的無法實現這一理論,要求終止租約。但是,合同目的不能實現的標準很高,新冠疫情下的暫時關閉,是否可以構成法律上的合同目的不能實現,尚不明確。

經典案例:日裔人的旅店

加州法院關於合同目的不能實現有一個經典案例:二戰期間,日裔美國人被強制遷離其原來住所,搬到集中營居住。有一個日裔租用洛杉磯附近一處物業作旅館生意,強制遷離令致使他的生意無法繼續,他就把該物業轉租給另外一個人,同時要求基於合同目的不能實現這一普通法理論解除原租約。該日裔指出,此旅館位於洛杉磯地區的「小東京」,75%的租客都是日本人。該租約明確規定的用途就是旅館,在日本人都被驅離情況下,旅館幾乎沒有生意,該租約已沒有價值,合同約定的目的無法實現。

地方法院支持了該日裔的主張,但是上訴法院予以推翻。上訴法院的理由是,雖然該日裔無法經營旅館,但是其他人可以繼續經營,所以合同目的並非不能實現。租客必須證明該租約的價值對所有人開旅館的人來說都被摧毀了,才可以主張合同目的無法實現(詳情見Brown v. Oshiro (1945) 68 Cal.App.2d 393, 394 [156 P.2d 976].)。

七十多年過去了,這個案例確立的標準並沒有被推翻。新冠疫情下,假設一家餐館店鋪暫時關閉,或者只可以做外賣生意,收入大減,租約價值也隨之大減。但是否意味著該物業對於所有的餐飲業都是價值無存了呢?很多快餐店的外賣在疫情中生意還是很好(比如炸雞店Popeyes的營業額就實現大幅增長),這種情況下,如果主張合同目的不能實現,法院很可能不會支持。

租客在新冠疫情中固然蒙受了重大損失,房東方面也並非毫髮無損。新冠疫情給房東也同樣帶來商業上的困境,租金收入的減少會直接影響房東按揭貸款的償還。此外,經濟的不確定性,也讓房東對未來租金現金流將有非常負面的預期。不僅如此,很多州在疫情爆發後都頒布法令,規定疫情期間禁止驅離(Eviction)不付房租的租客(無論商用還是民用)。這條法令致使不少物業既收不到租金又無法轉租,房東承受巨大的經濟損失。那麼,面對這個突如其來的困難時刻,房東和租客可以有一些共贏的解決方案嗎?

1. 減免租金

危急時刻,如果租客和房東可以患難與共,其實就可以實現雙贏。我們看到,不少房東主動減免了2020年4月和5月的租金,幫助租客舒緩交租的壓力;也有房東同意租客暫緩交付最近兩個月的房租,半年或一年內補足;另一些房東房客達成協議,免除最近兩個月的房租,但是租期延長兩個月。疫情終將過去,我們相信,只要雙方各讓一步,長遠來看,雙方都可以把損失降到最低點。

2. 申請救助貸款

疫情爆發以來,美國聯邦政府出台大量的救助措施,特別是出台了專門針對小企業的「薪水支票保護計畫」(Paycheck Protection Program,PPP)。該計畫允許將一部分資金用於租金,並且只要滿足一定條件,這些貸款的一部分或者全部都無需償還。符合條件的租客和房東都可以申請這一計畫,獲得救助。

3. 保險理賠

有些商業保單包含突然中止營業的補償,如果房東或者租客的保險有這樣的規定,可以向保險公司索賠,因為新冠疫情導致了正常商業活動的中止。不過要注意的是,很多商業中斷保險的保單,僅在因人員傷亡對財產造成物理損害的情況下才提供承保,往往包含針對流行病的特定排除。這種情況下,索賠可能很困難。不過無論如何,房客和房東還是應該仔細看一下自己保單的具體內容。#

如有任何其它問題,請致電灣區華人律師:蔡旌明律師
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本文刊載於舊金山6月6日法律版

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責任編輯:李歐

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