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COVID-19疫情期間 拉斯維加斯房地產

截至2020年5月份相關圖表分析

拉斯維加斯房地產在這場疫情之下量價出現波動,但價格沒有大跌。(Shutterstock)
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【大紀元2020年06月16日訊】文:劉大年拉斯維加斯房地產
六月份內華達州政府宣布逐步解封,很多大型旅館賭場開始營運,街道上又呈現出繁榮的景象。

近期發生明尼蘇達州非裔居民George Floyd,遭警察不當對待致死,引發大規模抗議,波及美國四十多個城市,其中有不少暴徒混入其中趁亂打劫,的確是不幸的事件。個人認為人權尊重的訴求是值得肯定的,但基於情緒而發動的示威活動很難持久,應該很快就會平息的。而這次事件受創最深的應該是美國民眾。

美中關係近期處於非常低谷,隨時有可能「擦槍走火」,我們撇開基本意識形態的差異及對立不談。僅就經濟有關事項觀察:美中經濟問題相當繁多;舉凡投資項目的限制及輸入、金融幣值操控、專利與著作權保護等等都有磨擦,其中貿易逆差是現時最受關注的項目;貿易戰是美國發動的,主要原因是「美國一直處於吃虧的狀態」,所以想利用談判及關稅手段平衡互動的貿易關係。

做一個假設:美中關係降到冰點,互不往來。對我們有什麼影響?吾人認為或許對已經在中國境內投資的大型企業會有影響,對美國農業產品出口有影響;而在美華人只是情感上受到挫折,實際上的影響有限,對美國房地產也不會發生任何作用的。

理由:願意取代中國和美國往來,以及有能力取代中國位置的國家及地區太多了,他們都爭先恐後的要競爭中國的位置。筆者撰文時(2020年6月3日)得到的消息,美國政府宣布反制中國對航空航運的措施,將於6月16日起全面停止中國航機抵美,訊息中或有轉圜餘地,由此亦不難窺見美國政府的態度。

拉斯維加斯房地產公會(LVR)統計,房地產5月份相關數據資料已經正式公告,這份資料可以認知是經歷COVID-19疫情重大價格壓力的測試,亦即大拉斯維加斯房地產對重大事故承壓能力。參酌以下資料,吾人可以這麼認為:大拉斯維加斯房地產的價格基礎非常的堅實而且穏固了。

茲列表及分析:

圖表1:大拉斯維加斯獨立屋房地產中間價走勢圖表。(劉大年提供)

我們標出三個價錢:2020年3月份獨立房成交中間價約為$320,000,這是自2008年次貸風暴以來的最高點;4月份中間價下跌至$310,000,降幅約3%;5月份回升到約$318,500,價格又接近十餘年來最高點。房屋價格經歷重大的COVID-19疫情衝擊,幾乎沒有受到影響。(見表1)

圖表2:大拉斯維加斯獨立屋房地產成交量圖表。(劉大年提供)

2020年5月份整月房屋成交過戶量為1,625棟;成交過戶量又比上月減少;吾人了解減少重要的因素是房源不足,可供選擇的房屋越來越少了。(見表2)

圖表3:大拉斯維加斯獨立屋房地產庫存量(市場上在售房屋數量)圖表。(劉大年提供)

2020年5月份房屋庫存量為6,451棟,比較上月又下降了一些,這個數量屬於很低的庫存量。已往大拉斯維加斯的房屋銷售每月約三千棟上下,依這個庫存數量計算,現在的數量約2個月多些,正常買賣平衡市場應該有6個月庫存量,低於6個月我們會定義為「賣方市場」,2個多月的庫存應該是「偏向強勢」的賣方市場。還有,市場並沒有任何恐慌抛售的跡象。(見表3)

圖表4:大拉斯維加斯獨立屋房地產銷售天數圖表。(劉大年提供)

房屋上市到成交售出所需天數的資料,這代表市場的熱絡程度。5月份的統計上市到出售約為18天,雖然比上月高些,仍是屬於很熱絡的市場。(見表4)

解讀5月的資料:房地產庫存量處於低檔,價格堅挺,明確的價格底部呈現,房屋接手很快,這都是房價走勢樂觀的訊號。這一次聯邦政府應對COVID-19疫情再度量化寛鬆,釋放大量貨幣,大量的錢遲早流向房地產;大量的貨幣供給也將致使通貨膨脹;民眾要資產保值,會把資金投入房地產;還有國際貨幣兌換市場,美元超級強勢,短期一二年這個趨勢應該不會改變。吾人預期一次「大多頭(牛市)」的房地產市場來臨了。#

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本文刊載於舊金山6月13日地產版

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責任編輯:李歐

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